Eine vermietete Immobilie kann auf dem Papier Gewinn zeigen und gleichzeitig laufend Geld benötigen. Kaufpreisrendite, steuerliches Ergebnis, Tilgung und tatsächlicher Kontostand beantworten unterschiedliche Fragen.
Eine getrennte Rendite-, Steuer- und Cashflowrechnung zeigt, ob das Objekt ohne dauerhafte Schönrechnung tragfähig ist und welchen Preis du höchstens zahlen solltest.
Ertrag realistisch ansetzen
Nutze nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete statt einer gewünschten Zukunftsmiete. Berücksichtige Leerstand, Mietausfall, nicht umlagefähige Kosten und Verwaltungsaufwand.
Rechne optimistische Mietsteigerungen nicht zur Voraussetzung dafür, dass der Kauf heute funktioniert.
Kosten vollständig erfassen
Beziehe Kaufnebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und mögliche Sonderumlagen ein. Trenne Zins als Aufwand von Tilgung als Vermögensumschichtung mit Liquiditätswirkung.
Eine positive Bruttorendite kann nach allen Kosten einen negativen Cashflow ergeben.
Steuern getrennt modellieren
Einkünfte aus Vermietung unterliegen eigenen steuerlichen Regeln. Abschreibung und abzugsfähige Aufwendungen können das steuerliche Ergebnis verändern, ersetzen aber keinen realen Zahlungsüberschuss.
Eine Investition sollte nicht allein deshalb gekauft werden, weil Ausgaben möglicherweise Steuern mindern.
Dein nächster Schritt
- Setze nachhaltige Miete und realistische Leerstandsannahmen an.
- Berechne Brutto- und Nettorendite sowie Cashflow vor und nach Finanzierung getrennt.
- Teste Instandhaltung, Zins, Leerstand und Miete in mehreren Szenarien.
Verlässliche Quellen
Leistungen, Bedingungen und gesetzliche Regeln können sich ändern. Prüfe deshalb Vertrag und aktuellen Stand.